绿色地产之惑

作者：胡芳洁
2009-03-16

摆脱劳动密集型模式，转而以大工业、自动生产取而代之，终结单一银行融资模式，转向与资本市场紧密结合……在2007年，这些说法还是主流房地产商 对未来的推演，“房屋制造商”的愿景既宏大又令人兴奋,但形势出人意料的转变改变了这一切憧憬，抹去浮躁，重归理性，成为中国房地产业2009年主旋律。

2009年3月中，由经济观察报与中国社科院城市发展与环境中心举办的“中国房地产社会责任调查”行将展开，在激变中，中国房地产企业应当坚持 什么样的行事标准？如何对待利益相关方？地产企业在从粗放经营转型至集约化过程中，如何摆放自己的位置？这些问题都有待有关专家与业界的探讨与解析，在本 期我们就房企转型过程中的责任、方向，予以采写报道，以期对关注中国房企命运的读者，有所助益。

“现在很多地产企业都表示对绿色建筑有兴趣，我们收到的反馈回来的信息就是这样。这是一个明显的转变。”全球气候组织中国业务发展总监陈栋说，“以前讲这个，企业根本就听不进去，现在讲企业能听进去。”

耳熟能详的节能地产开发企业并不多，锋尚地产、当代节能置业、南京朗诗地产等，其行业先驱者的地位已经确立。“神秘”的进口技术和材料、高企的价格，都赋予节能住宅一种“超凡脱俗”的意味。

“光有中小企业去做节能开发，解决不了社会范围内的节能问题。”陈栋说。上述企业的节能项目，位处住宅产品的高端，在供应量以及目标购买群上，都相当有限。 绿色地产，除了概念和商业推销的需要外，能够带来货真价实的社会效益吗？普及的可能性又在哪儿？

节能牌

“绿色建筑是一个整体的概念，是全行业的事情，不光是技术问题。”梁开建筑设计事务所总建筑师开彦表示，绿色建筑主要包括五个方面，即资源的利 用、水环境、能源的利用、环境保护和生活品质。这五个方面涉及诸多的细节，例如资源的利用就涉及土地、绿化问题，以及对水系河流、文化资源的利用和保护。 节能是绿色建筑的一个方面。

不过现在所谓绿色建筑，主要是一个节能的概念。

节能住宅的先驱者，首推锋尚国际公寓。北京锋尚国际公寓使用了以天棚低温辐射采暖制冷系统施工技术为核心技术的近十项技术，并大量使用进口材料 和设备，如外窗为德国SCHUCO断桥铝合金窗框，遮阳设施为德国ALULUX遮阳卷帘，芬兰的中央吸尘清扫系统等。国外技术和设备的使用，成为该类节能 住宅的重要特点，也成就了其高端定位。

2003年，北京锋尚国际公寓的售价每平方米就高达万元，目前南京锋尚国际公寓的售价达到2.5万元/平方米。

“他们是把国内外能找到的先进技术都集中到自己的项目中，尤其是锋尚，材料、设备都是国外进口，造成整体的成本很高。”陈栋说。

“锋尚的口号是‘告别空调暖气的时代’，实际上是告别了空调机、暖气片，用的还是空调、暖气的原理；而当代MOMA提出的 ‘恒温恒湿’，实际上是实验室的概念，住宅不可能做到恒温恒湿，只是说温度的变化不是那么大。”有业内人士表示。

但是，这些高端的节能先驱者依然扮演着不可忽视的角色。

有数据显示，中国建筑能耗占社会全部能耗约32%；早在2005年，中国建筑节能专业委员会专家发布的数据显示，2004年新建房屋近20亿平方米，而这其中约95%为高能耗住宅。

清华大学建筑设计院绿色建筑工程设计所黄献明博士表示，对建筑节能国家的审核遇到的问题主要是，在设计阶段可以实现较高的合格率，而实际的完成 度较低，不少建筑在施工阶段并不能达到前期设计的节能目标。“后期的监管是重点。施工质量、业主的使用习惯等，其实都是能否达到预期目标的重要影响因素。 ”黄献明说。

“锋尚、MOMA的方式并不适合大量推广，但在普及节能理念上，他们的确起到了示范作用。”陈栋说。

而大众化的节能建筑推广，可用的方式反而更具可行性。

小众与大众

节能并不只是“超凡脱俗”的意境。除了高端的进口技术和材料，大众化的节能并不难做到。

根据《民用建筑节能管理规定》，我国鼓励发展八项节能技术和产品，包括节能墙体和屋面的保温、隔热技术与材料；节能门窗的保温隔热和密闭技术；集中供热和热、电、冷联产联供技术等等。

“采用这些技术，所有的开发商都能做到。增加的成本也并不多，约为300元至500元/平方米。但这么好的技术，却并没有什么人在用。”开彦 说，“企业的积极性没有得到提高，过去的市场太好，房子好坏都有人要，做节能多少要增加成本，而且还有很多技术需要学习，没有人愿意做。”另外，还需要更 多的政府引导、相关标准的建立。

除了锋尚、MOMA、朗诗的小众高端路线外，早有地产企业在研究节能住宅普及化的可能性，即万科和招商地产。

2007年，万科的多年工业化住宅之路终于浮出水面，第一个工业化住宅“万科新里程”开盘。尽管到今天，人们对万科的工业化之路依然捏了一把汗，但工业化住宅的方向，除了给企业带来经营和盈利模式的转变外，节能、环保正是其产品包含的重要内容。

招商地产运用绿色建筑技术将旧厂房进行改造的成功案例，包括深圳蛇口南海意库创意产业园区和泰格公寓。到2008年底，招商地产已经连续5年举办“中外绿色地产论坛”，对绿色建筑理念的普及有积极意义。目前招商地产已经在其项目中普遍实行绿色节能技术。

“招商地产的做法还包括优化综合交通连接，来减少能源的消耗。”陈栋表示，万科和招商地产的做法存在大规模推动的可能性，更具普及意义。

陈栋说，这些企业现在的投入短时间内很难有回报，不过这会为他们以后在绿色地产领域的优势地位打下基础。

趋势

2008年底，万通地产首次推出其绿色公司战略，作为一个宏观的公司发展战略，绿色建筑将成为其中一部分。2008年万通已经成立专门的产品研发部门。而其与气候组织的合作正在进行中。

“目前我们正在讨论万通加入气候组织会员的问题。”陈栋说，低碳生态住宅项目的推广，将成为气候组织今后在中国市场的主要业务范围，目前气候组织已经向万通发出了邀请。

“在产品上怎么走，万通可能正处于一个酝酿的过程中。”陈栋说，“我们可能会针对万通进行专门的培训，以及协助他们制定落实的方案。”陈栋表示，这些都有进一步合作的可能性，目前双方还在前期的沟通阶段，还没有开展实质意义上的行动。

陈栋表示，万通不会走招商、万科的路，也不会走锋尚、朗诗的路。“没有必要，他们完全可以运用现有的技术。”陈栋说，“现在成本在下降，技术在 提升。用的人多了，成本自然就会下降，这个趋势越来越明显。现在是做绿色地产最好的时机。万通可以从现在的技术方案和产品中，选择适合自己的。”

而开彦也表示，包括奥林匹克花园、金地集团在内的地产公司，也在做企业产品标准上的改进。“现在主要的瓶颈在于，社会认识、价值观还没 有到这个阶段，企业也很尴尬。我们接触到的一些地产企业普遍存在困惑，市场好的时候，都好卖，没有人关注节能；市场不好的时候，购房者关注的更是价格。” 黄献明说。

他表示：“现在最难的问题，是一个整合的问题。”例如，万科引进的是日本的工艺，精确度很高，国内的加工技术达不到这个水平，万科不可能复制整个产业链，这个是根本。